ดึงทุนอสังหา-ค้าปลีกเช่า50ปีสถานีบางซื่อ รถไฟเปิดขุมทรัพย์กลางเมืองพัฒนา3โซน3หมื่นล.ปั้นฮับเอเชีย

การรถไฟฯเร่งตีปี๊บที่ดินรอบสถานีกลางบางซื่อ 218 ไร่ รับรถไฟฟ้าสายสีแดง ดึงเอกชนไทยอสังหาฯ-ค้าปลีก-โรงแรม ธุรกิจใต้ปีกเจ้าสัวเมืองไทย มาครบทั้ง”ทีซีซีแลนด์-ซีพี-บีทีเอสกรุ๊ป-สิงห์เอสเตท” พ่วงนักลงทุนต่างชาติ จีน ญี่ปุ่น ฮ่องกง มาเลเซีย จุดพลุคอนโดฯ-โรงแรม-ศูนย์การค้า-ศูนย์แสดงสินค้า เปิดทางเช่ายาว 50 ปี ต่อสัญญาอีก 50 ปี คาดใช้เงินลงทุน 30,800 ล้าน แบบเสร็จสิ้นปีนี้ เริ่มหาเอกชนร่วมลงทุนปลายปี′59

แหล่งข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ได้เชิญบริษัทเอกชนไทยและต่างชาติกว่า 100 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์การค้า โรงแรม และศูนย์ประชุม เช่น บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท,บมจ.ศุภาลัย, บมจ.แสนสิริ, บมจ.บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้ง, บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, บมจ.สิงห์เอสเตท, กลุ่มซีพี, กลุ่มทีซีซีแลนด์, กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มเซ็นทรัล, บมจ.ช.การช่าง, บมจ.อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์ เป็นต้น ส่วนบริษัทเอกชนจากต่างประเทศ เช่น จีน ญี่ปุ่น ฮ่องกง มาเลเซีย เป็นต้น

 

มาร่วมงานทดสอบความสนใจ หรือ Market Sounding วันที่ 5 ส.ค. 2558 เพื่อเสนอแนะรูปแบบการพัฒนาที่ดินย่านบางซื่อ จำนวน 218 ไร่ อยู่ใกล้กับสถานีกลางบางซื่อของรถไฟฟ้าสายสีแดงช่วงางซื่อ-รังสิตที่กำลังสร้าง กำหนดเปิดบริการปลายปี 2560 หรืออย่างช้าปี 2561-2562

“เปิดให้เอกชนเสนอแนะการพัฒนาที่เหมาะสม ส่วนการลงทุนยังไม่สรุป รอฟังข้อคิดเห็นเอกชนจะให้เช่า 30 ปี 40 ปี และ 50 ปี หรือร่วมลงทุนรูปแบบ PPP ตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนปี 2556 แต่มีแนวโน้มจะให้เอกชนเช่า 50 ปี ต่ออีก 50 ปี เพราะ 30 ปีคงจะไม่คุ้ม” แหล่งข่าวกล่าว

เปิด 3 โซน 3 หมื่น ล.

สำหรับที่ดิน 218 ไร่ จะแบ่งพัฒนาเป็น 3 โซน มูลค่าลงทุนรวม 30,800 ล้านบาท ได้แก่ โซนเอ พื้นที่ 35 ไร่ อยู่ด้านหลังศาลเยาวชนและครอบครัวกลาง ทางบริษัทที่ปรึกษาเสนอให้พัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม การขนส่งรูปแบบต่อเนื่อง เพราะอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าบางซื่อ และอนาคตจะเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางระบบราง มูลค่าลงทุน 6,800 ล้านบาท โซนบี พื้นที่ 78 ไร่ อยู่ใกล้ตลาดนัดจตุจักร ทางที่ปรึกษาเสนอแนะให้พัฒนาเป็นอาเซียนมอลล์ มีศูนย์การค้า และศูนย์แสดงสินค้า เพราะจะเชื่อมกับตลาดจตุจักรและตลาด อ.ต.ก. มูลค่าการลงทุน12,000 ล้านบาท และโซนซี พื้นที่ 105 ไร่ ใกล้กับสถานีขนส่งหมอชิต และศูนย์รถเมล์ ขสมก.

เมื่อหักพื้นที่สถานีขนส่งหมอชิตที่ขอใช้พื้นที่ 16 ไร่ และพื้นที่ก่อสร้างทางด่วนขั้นที่ 2 จะเหลือพื้นที่พัฒนาได้จริง ประมาณ 85 ไร่ ขณะที่พื้นที่มีข้อจำกัดเพราะเป็นพื้นที่ก่อสร้างศูนย์ซ่อมบำรุง จะมีรางรถไฟอยู่ด้านล่าง และจากข้อจำกัดดังกล่าวจึงได้เชิญเอกชนมาหลายส่วน ทั้งคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน โรงแรม โรงพยาบาล ศูนย์กีฬา เพื่อหารือการพัฒนาให้เหมาะสมมูลค่าการลงทุน 12,000 ล้านบาท

สำหรับพื้นที่โซนซี อนาคตจะพัฒนาต่อเนื่องกับที่ดิน กม.11 พื้นที่ 359 ไร่ในย่านเดียวกัน ที่บริษัทบีทีเอสฯสนใจจะลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าโมโนเรล คอนโดมิเนียม รองรับพนักงาน ร.ฟ.ท.และผู้มีรายได้ปานกลางเช่ายาว 10-30 ปี จำนวน 10 อาคาร ประมาณ 1 หมื่นยูนิต พื้นที่ใช้สอย 42 และ 56 ตร.ม. และยังมีพื้นที่เชิงพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้า โรงพยาบาล

ศึกษาเสร็จปีนี้-พัฒนาปีหน้า

ส่วนขั้นตอนหลังจากรับฟังข้อเสนอของเอกชน แหล่งข่าวกล่าวว่า จะสรุปเสร็จ ก.ย.นี้ จากนั้นเร่งศึกษารายละเอียดให้เสร็จสิ้นปี 2558 คาดว่าจะเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) และออกประกาศร่างทีโออาร์เชิญเอกชนมาพัฒนาโครงการปลายปี 2559 การพิจารณาจะทำตามขั้นตอน พ.ร.บ.ร่วมทุนปี 2556 จะเริ่มพัฒนาปี 2560-2562 พร้อมกับรถไฟฟ้าสายสีแดงเปิดใช้

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า โครงการพัฒนาที่ดิน 218 ไร่ เป็นนโยบายเร่งด่วนของนายออมสิน ชีวะพฤกษ์ ประธานคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. ก่อนหน้านี้ นายออมสินกล่าวว่า ให้ ร.ฟ.ท.ศึกษารายละเอียดพัฒนาเชิงพาณิชย์รอบสถานีกลางบางซื่อ 218 ไร่ มาพัฒนาก่อนเพราะไม่ติดโยกย้ายชุมชนเหมือนแปลงอื่น จึงมีแนวโน้มที่จะพัฒนาได้รวดเร็วและเพิ่มรายได้ให้ ร.ฟ.ท. จากปัจจุบันมีรายได้พัฒนาที่ดินเฉลี่ย 1,500 ล้านบาทต่อปี

“ย่านบางซื่อและพหลโยธินมี 2,325 ไร่ รถไฟพัฒนาแล้ว 39 แปลง แต่เก็บรายได้ค่าเช่ายังไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย จะนำพื้นที่รอบสถานีกลางบางซื่อมาพัฒนาต่อยอดสร้างรายได้เพิ่ม เหมือนโมเดลของญี่ปุ่น” นายออมสินกล่าวและว่า

คอนเซ็ปต์การพัฒนาจะเป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมครบวงจร มีศูนย์การค้า ร้านค้า สำนักงาน และโรงแรม ที่เป็นจุดศูนย์รวมนัดพบของคน เพราะที่นี่เป็นชุมทางของการเดินทางของคนทุกภาค ไม่ว่าจะไปเหนือ ใต้ หรืออีสาน สถานีกลางบางซื่อในอนาคตจะเป็นศูนย์กลางของการเดินทาง ทั้งรถไฟชานเมือง รถไฟทางไกล รถไฟฟ้า รถ บขส. รถเมล์ จะให้เอกชนลงทุนระยะยาว 30 ปี 40 ปี 50 ปี อยู่ที่ข้อเสนอของเอกชน รถไฟไม่ต้องลงทุนแค่นำที่ดินให้เอกชนลงทุน

ปั้นฮับระบบรางใหญ่สุดในเอเชีย

นายวุฒิชาติ กัลยาณมิตร ผู้ว่าการการรถไฟฯ เปิดเผยว่า อยู่ระหว่างจัดทำโครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณสถานีกลางบางซื่อ เป็นศูนย์กลางการเดินรถไฟ เพื่อบริหารจัดการพื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด และเป็นการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท. จะนำแนวคิด TOD (Transit Oriented Development) การบูรณาการพัฒนาเศรษฐกิจของเมืองสำหรับพื้นที่พาณิชยกรรมกับการคมนาคมขนส่งเข้าด้วยกัน มาใช้เป็นแนวทางในการศึกษาโครงการ ปัจจุบันกำลังศึกษาศักยภาพพื้นที่ วิเคราะห์ความเหมาะสมการตลาด และการออกแบบพัฒนาพื้นที่จะเสร็จ ก.ย.นี้

“พื้นที่รอบสถานีกลางบางซื่อมีศักยภาพสูงพัฒนาเชิงพาณิชย์ เมื่อรถไฟสีแดงเสร็จจะเป็นศูนย์กลางการเดินทางและคมนาคมขนส่งของกรุงเทพฯและภูมิภาคต่าง ๆ มีทั้งรถไฟฟ้าใต้ดิน บีทีเอส รถไฟทางไกล รถไฟความเร็วสูง รวมถึงรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์เชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา หากโครงการสำเร็จจะเป็นการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ครั้งแรกของ ร.ฟ.ท. ที่จะเพิ่มมูลค่าของที่ดินเป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งขนาดใหญ่ให้ทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่งในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้”

ติดตามข่าวสารผ่านแฟนเพจเฟซบุ๊ค ประชาชาติธุรกิจออนไลน์
www.facebook.com/PrachachatOnline
ทวิตเตอร์ @prachachat